Se você já comprou um imóvel próprio, com finalidade residencial, e utilizou-se de financiamento bancário, seu contrato é regido pelo SFH (Sistema Financeiro Habitacional) ou pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).

A grande diferença, para quem empresta o dinheiro, é a origem da captação. Nos contratos regidos pelo SFH, a principal origem é a poupança, enquanto no SFI a origem é capital próprio do banco, além de fundos institucionais e outros bancos de investimento.

Para a pessoa física adquirente do imóvel, são duas as diferenças mais relevantes entre esses sistemas. Primeiro, a taxa de juros contratada. Como no SFH a origem da captação é a poupança, os bancos conseguem emprestar a taxas mais baratas, enquanto no SFI devido à maior dificuldade de captação, os juros costumam ser maiores. A segunda diferença é a utilização do FGTS, tanto como entrada como amortização no saldo devedor.  Nos contratos regidos pelo SFI é vedada a utilização do FGTS, enquanto no SFH é permitida.

O fator que determina se o imóvel financiado será regido pelo SFI ou SFH é o valor do imóvel no momento da aquisição. Até 2018, esse valor era de R$ 950.000,00, e desde meados de 2018 esse valor é de R$ 1.500.000,00.

A novidade é que desde abril de 2020, por conta da resolução 4.762/2019 do Banco Central, é possível fazer a portabilidade de um contrato regido pelo SFI para o regime do SFH. A única exigência é que o imóvel atenda às exigências do SFH, ou seja, até R$ 1.500.000,00, finalidade residencial, etc.

A possibilidade de portabilidade é de grande valia especialmente para aqueles que adquiriram imóveis superiores a R$ 950.000,00 e inferiores a R$ 1.500.000,00, na medida em que esses poderão utilizar-se do FGTS para amortização ou quitação do saldo devedor.

Os custos envolvidos são uma reavaliação do banco que receberá o financiamento, além dos emolumentos do cartório de imóveis. Recomendamos a cada um que avalie se esses custos justificam a portabilidade e todo o desgaste que esse processo pode trazer.

Para aqueles que estão satisfeitos com a taxa de juros contratada no SFI à época da aquisição e que não se interessam por portar suas dívidas para outros bancos, mas possuem FGTS para amortização do saldo devedor, a justiça tem concedido regularmente decisões judiciais para autorizar a utilização de FGTS, mesmo em contratos regidos pelo SFI.

Há decisões no STJ, bem como, nos principais Tribunais Federais Regionais sobre o tema, em sua esmagadora maioria autorizando a utilização do FGTS para quitação ou amortização do saldo devedor.

Portanto, são boas as notícias para aqueles que contraíram nos últimos anos financiamentos imobiliários regidos pelo SFI.

Em caso de dúvidas ou melhores esclarecimentos, nossa equipe está à disposição.