A aquisição de um imóvel, seja ele residencial ou comercial, é sempre uma grande felicidade e uma grande conquista. Já o recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) e o pagamento dos emolumentos de cartório nem sempre proporcionam o mesmo sentimento.
Não bastasse 3% do valor do imóvel já ser um valor que pese na aquisição de um imóvel (esse valor era de 2% até 2014), a Prefeitura ainda criou o chamado valor venal de referência para cobrar o imposto sobre o valor que entende correto, normalmente mais alto que o valor da aquisição.
Até 2006, existia apenas um valor venal em São Paulo, o valor venal para fins de IPTU, que normalmente é mais baixo do que o valor de aquisição dos imóveis. Com a publicação da Lei 14.256/2006, à partir de janeiro de 2007 a base de cálculo do ITBI passou a ser o chamado “valor venal de referência”.
Em síntese, o valor venal de referência é um valor estimado pelo poder público e atualizado todos os anos em percentuais superiores à valorização dos imóveis. Ainda, se considerarmos que os imóveis praticamente não se valorizaram nos últimos anos, o valor venal de referência passa a ser ainda mais irreal.
Segue exemplo do que acontece na prática:
- Valor venal que consta no IPTU: R$ 300.000,00
- Preço de Compra/Venda do Imóvel: R$ 380.000,00
- Valor Venal de referência: R$ 590.000,00
- Alíquota do ITBI: 3%
O Tribunal de Justiça de São Paulo, através de seu Órgão Especial, já declarou em 2017 inconstitucional o chamado valor venal de referência, todavia, a Prefeitura insiste em cobrar os munícipes em valor superior ao devido.
O entendimento consolidado do tribunal tem sido de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal para fins de IPTU ou o valor da transação, o que for maior, mas nunca o valor venal de referência.
No exemplo em questão, o contribuinte recolheu R$ 5.700,00 reais a mais do que deveria!! Destaque-se que essa diferença é ainda maior em imóveis de alto padrão! Portanto, é possível pleitear junto ao Município de São Paulo a restituição desse valor, acrescido de juros e correção monetária.
Por fim, é importante destacar que restituições até R$ 22.756,09 não são pagas através de precatórios, mas através OPVs (Obrigações de Pequeno Valor), cujo recebimento deve ocorrer em até 90 dias da ordem de pagamento.
Caso tenha adquirido um imóvel nos últimos 5 anos e tenha interesse de avaliar se há valores a restituir junto à prefeitura de São Paulo, estamos à disposição.
